2.房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點
（1）投資金額大；
（2）開發(fā)周期長；
（3）回收期長；
（4）風(fēng)險高。
3.房地產(chǎn)企業(yè)的財稅要點
（1）成本核算及管控；
（2）資金平衡及籌集；
（3）稅收處理及籌劃。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)術(shù)語
1.房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)資質(zhì) 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第77號）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書（以下簡稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四這四個資質(zhì)等級。
2.新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，在資質(zhì)審批部門的網(wǎng)站或平臺提出申請備案事項，提交營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、專業(yè)技術(shù)人員資格證書和勞動合同的電子材料。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng) 在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》�！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營 情況延長《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取 《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期 不得延長。申請《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級資質(zhì)企業(yè)的條件。
Part 1 一級資質(zhì)應(yīng)具備的條件：
（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；
（2）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此 相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
（3）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；
（4）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆?地產(chǎn)開發(fā)投資額；
（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員 不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格 證書的專職會計人員不少于4人；
（6）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
（8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
Part 2 四級資質(zhì)應(yīng)具備的條件：
（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；
（2）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100％；
（3）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；
（4）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng) 專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；
（5）商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》 制度；
（6）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特色科目
1.開發(fā)成本科目的核算范圍及應(yīng)用 本科目核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所 發(fā)生的各項費用，可類比為工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”科目。
（1）開發(fā)成本按用途可分為四類：
a.土地開發(fā)成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的 各項直接費用和開發(fā)間接費用。
b.房屋開發(fā)成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、周轉(zhuǎn) 房、出租房、代建房等）所發(fā)生的各項費用支出。
c.配套設(shè)施開發(fā)成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的、能有償轉(zhuǎn)讓的大配套 設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生 的各項費用支出。
d.代建工程成本：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的 除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所發(fā)生的各項費用支出。
（2）企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑 安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。
企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑 安裝工程費、配套設(shè)施費等，屬于直接費用，直接計入本科目（有關(guān)成本 核算對象的成本項目中）；應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費用”科目進行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本。
（3）企業(yè)開發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結(jié)算賬單”承付工程款，計入本科目（有關(guān)成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款 -應(yīng)付工程款”科目。
假定支付施工企業(yè)天海項目房屋開發(fā)的工程款，會計分錄如下：
借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-天海項目-建筑安裝工程費（或項目輔 助核算） 應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進項稅額）（假定適用一般計稅方法）
貸：銀行存款/應(yīng)付賬款/合同負(fù)債
2.開發(fā)間接費用科目的核算范圍及應(yīng)用 本科目核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用， 包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周 轉(zhuǎn)房攤銷以及不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等，可類比于工業(yè)企業(yè)的“制造費用”科目。
（1）企業(yè)發(fā)生的各項間接費用，借記本科目，貸記“應(yīng)付工資” 、“應(yīng)付福利費”、“累計折舊” 、“周轉(zhuǎn)房”等科目。本科目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門（分公司）設(shè)置明細(xì)賬。假定結(jié)轉(zhuǎn)工程部人員工資，會計分錄如下：
借：開發(fā)間接費用-工程部-工資薪酬（或部門輔助核算）
貸：應(yīng)付職工薪酬
（2）開發(fā)間接費用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計入有關(guān) 的成本核算對象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目，本科目期末應(yīng) 無余額。假定結(jié)轉(zhuǎn)天海項目應(yīng)分配開發(fā)間接費用，會計分錄如下：
借：開發(fā)成本-天海項目-開發(fā)間接費用（或項目輔助核算）
貸：開發(fā)間接費用-工資薪酬、福利費、辦公用品、交通費等
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