房地產(chǎn)企業(yè)會計核算——建設(shè)開發(fā)階段

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算之建設(shè)開發(fā)階段涉及到了哪些會計知識呢？快來看一下吧！

一、開發(fā)成本的歸集及分配結(jié)轉(zhuǎn)

（一）開發(fā)成本的二級明細(xì)科目

《財政部關(guān)于印發(fā)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》的通知》（財會[2013]17號）第二十六條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、借款費(fèi)用等成本項目。

建議在建立核算體系之前與成本預(yù)算部門、銷售部門進(jìn)行溝通，最好做到各相關(guān)部門核算的口徑一致，確保后期項目決算、對賬工作的順利進(jìn)行。

（二）房開企業(yè)成本核算的特殊性

房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)周期較長，一般均需要跨年，因此其成本核算的特點(diǎn)是，以項目為單位進(jìn)項成本核算，而并不是像其他企業(yè)那樣是按照會計年度進(jìn)行損益的核算。其經(jīng)營成果只能是一個開發(fā)項目全部竣工，驗(yàn)收合格、交付使用以后，才能結(jié)轉(zhuǎn)收入、確認(rèn)成本，結(jié)轉(zhuǎn)損益。

平時發(fā)生的與開發(fā)活動有關(guān)的成本支出一般在“開發(fā)成本”科目核算，反映在資產(chǎn)負(fù)債表的“存貨”欄目。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用核算流程

（四）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的設(shè)置

首先，會計開發(fā)成本核算對象確認(rèn)的3個原則：

《財政部關(guān)于印發(fā)<企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）>的通知》（財會[2013]17號）第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品成本核算對象，一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。

獨(dú)立原則。一般的開發(fā)項目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計概預(yù)算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為成本核算對象。

合并原則。同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。

劃分原則。對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對象。

其次，國稅發(fā)[2009]31號文件第二十六條規(guī)定了所得稅計稅成本對象的6個確定原則：

可否銷售原則

分類歸集原則

成本差異原則

功能區(qū)分原則

定價差異原則

權(quán)益區(qū)分原則

（五）成本分配方法

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）：

第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

1.占地面積法 按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

2.建筑面積法 按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

3.直接成本法 按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

4.預(yù)算成本法 按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象造價的比例進(jìn)行分配。

（六）具體成本項目的核算

1.“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”一般發(fā)生時都能夠按照土地出讓合同或相關(guān)協(xié)議確定相應(yīng)地塊，但由于規(guī)劃報批等問題難以一次性確定具體成本負(fù)擔(dān)對象（如：樓棟）。

2.“前期工程費(fèi)”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的“前期工程費(fèi)”，一般為規(guī)劃設(shè)計階段，大多數(shù)能夠確定成本負(fù)擔(dān)對象。

3.“建筑安裝工程費(fèi)”

房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的建造安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)不同的施工方式，采用不同的核算方法。

4.“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”

5.“公共配套設(shè)施費(fèi)”

6.項目完工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品

項目完工驗(yàn)收后，相關(guān)開發(fā)成本應(yīng)該按照成本對象分別結(jié)轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品。

二、開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用

（一）開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)與期間費(fèi)用均屬于房地產(chǎn)企業(yè)的支出，其核算內(nèi)容極為相似，但又有本質(zhì)不同，財務(wù)人員對其有清楚的認(rèn)識。

開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費(fèi)用。

這一類費(fèi)用本質(zhì)屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本，但是無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本當(dāng)中。所以，先將這一類費(fèi)用統(tǒng)一歸集至“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，再分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用，其屬于期間費(fèi)用范疇，在發(fā)生的當(dāng)期就計入當(dāng)期損益。期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目的管理費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)后該科目應(yīng)無余額。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房屋過程中發(fā)生的各項間接費(fèi)用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”一級科目進(jìn)行明細(xì)核算，月末將本月發(fā)生的全部開發(fā)間接費(fèi)一次性轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)”；后期再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。

開發(fā)間接費(fèi)分配到具體成本對象的方法：按照受益原則和配比原則

（二）期間費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期間費(fèi)用與其他企業(yè)大致相同，包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用、稅金及附加。下面僅就部分具有行業(yè)特色的業(yè)務(wù)進(jìn)行詳細(xì)說明，一般性業(yè)務(wù)簡單略過。

1.銷售前期費(fèi)

核算與銷售相關(guān)的一些前期費(fèi)用，主要分不能出售的樣板房裝飾費(fèi)用、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費(fèi)用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費(fèi)的建造費(fèi)用，計入銷售費(fèi)用中。

除外情況：如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處/樣板間的，其建造費(fèi)用在開發(fā)成本中反映，不在此處中反映。

2.銷售推廣費(fèi)

與銷售相關(guān)的媒體廣告費(fèi)、廣告制作費(fèi)、展位費(fèi)及展臺搭建費(fèi)、戶外發(fā)布費(fèi)、圍墻彩繪費(fèi)、宣傳費(fèi)、燈箱制作費(fèi)、展板制作費(fèi)、和樓書印刷費(fèi)等。

3.業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

企業(yè)開展業(yè)務(wù)宣傳活動所支付的費(fèi)用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標(biāo)志的禮品、紀(jì)念品等用。

4.合同交易費(fèi)

預(yù)售合同或出售合同交易時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需交納的交易手續(xù)費(fèi)用，而非代收代付客戶部分的交易費(fèi)。另外還包括支付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案等。與售房有關(guān)的辦證費(fèi)、支付給住建委的交易費(fèi)也在本科目中核算。

5.銷售代理費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理公司進(jìn)行銷售所支付的費(fèi)用，一般有三種形式：

1）按照服務(wù)期間計費(fèi)

2）按照成交金額計費(fèi)

3）基本服務(wù)費(fèi)+銷售提成（傭金）

按照新會計準(zhǔn)則，如果銷售代理費(fèi)屬于按照售房合同成交金額一定比例計算確定的，應(yīng)按照“合同取得成本”處理。