2.房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)
（1）投資金額大；
（2）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)；
（3）回收期長(zhǎng)；
（4）風(fēng)險(xiǎn)高。
3.房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅要點(diǎn)
（1）成本核算及管控；
（2）資金平衡及籌集；
（3）稅收處理及籌劃。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)術(shù)語(yǔ)
1.房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì) 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第77號(hào)）：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)（以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書(shū)）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四這四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。
2.新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，在資質(zhì)審批部門的網(wǎng)站或平臺(tái)提出申請(qǐng)備案事項(xiàng)，提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、專業(yè)技術(shù)人員資格證書(shū)和勞動(dòng)合同的電子材料。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng) 在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》�！稌憾ㄙY質(zhì)證書(shū)》有效期1年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng) 情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年。自領(lǐng)取 《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期 不得延長(zhǎng)。申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。
Part 1 一級(jí)資質(zhì)應(yīng)具備的條件：
（1）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；
（2）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此 相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；
（3）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；
（4）上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆?地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；
（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員 不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格 證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；
（6）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；
（8）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
Part 2 四級(jí)資質(zhì)應(yīng)具備的條件：
（1）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；
（2）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；
（3）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；
（4）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng) 專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；
（5）商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 制度；
（6）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。
三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特色科目
1.開(kāi)發(fā)成本科目的核算范圍及應(yīng)用 本科目核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，可類比為工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”科目。
（1）開(kāi)發(fā)成本按用途可分為四類：
a.土地開(kāi)發(fā)成本：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的 各項(xiàng)直接費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
b.房屋開(kāi)發(fā)成本：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、周轉(zhuǎn) 房、出租房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
c.配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的、能有償轉(zhuǎn)讓的大配套 設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生 的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
d.代建工程成本：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)的 除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
（2）企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑 安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。
企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和建筑 安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目（有關(guān)成本 核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中）；應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
（3）企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”承付工程款，計(jì)入本科目（有關(guān)成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中），借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款 -應(yīng)付工程款”科目。
假定支付施工企業(yè)天海項(xiàng)目房屋開(kāi)發(fā)的工程款，會(huì)計(jì)分錄如下：
借：開(kāi)發(fā)成本-房屋開(kāi)發(fā)成本-天海項(xiàng)目-建筑安裝工程費(fèi)（或項(xiàng)目輔 助核算） 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（假定適用一般計(jì)稅方法）
貸：銀行存款/應(yīng)付賬款/合同負(fù)債
2.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目的核算范圍及應(yīng)用 本科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用， 包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周 轉(zhuǎn)房攤銷以及不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，可類比于工業(yè)企業(yè)的“制造費(fèi)用”科目。
（1）企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，借記本科目，貸記“應(yīng)付工資” 、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊” 、“周轉(zhuǎn)房”等科目。本科目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門（分公司）設(shè)置明細(xì)賬。假定結(jié)轉(zhuǎn)工程部人員工資，會(huì)計(jì)分錄如下：
借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用-工程部-工資薪酬（或部門輔助核算）
貸：應(yīng)付職工薪酬
（2）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計(jì)入有關(guān) 的成本核算對(duì)象，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記本科目，本科目期末應(yīng) 無(wú)余額。假定結(jié)轉(zhuǎn)天海項(xiàng)目應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，會(huì)計(jì)分錄如下：
借：開(kāi)發(fā)成本-天海項(xiàng)目-開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（或項(xiàng)目輔助核算）
貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用-工資薪酬、福利費(fèi)、辦公用品、交通費(fèi)等
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